行業資訊
投資要點:
從13年上半年情況來看,營業收入增速、凈利潤增速及ROE均持續反彈,盈利水平持續好轉,預計今年行業仍將保持較高增長。但在持續調控背景下,且目前銷售增長平緩,預計明年房地產行業盈利增速將趨于平緩。13H房地產行業(124家A股房地產上市公司)共實現營業收入2558億元(+44%),實現歸屬上市公司股東凈利潤320億元(+32%),行業ROE5.9%(+0.8%)。
毛利率持續下降,管控水平提升。13H房地產行業平均毛利率35.9%(-3.5%),三項費用率9.5%(-2.2%),平均凈利率13.7%(-1.5%)。毛利率的下降主要是應對調控降價所致,滯后性導致降價效應逐漸體現,預計今年毛利率仍呈下行趨勢;隨近期房價回升,預計明年結算毛利率將有小幅回升,但隨著土地成本、資金成本的上升,今后行業的結算毛利回升力度有限,甚至有下行可能。
13H預收款項6614億元(+29%),持續增長;但增速較12年僅微升1%,說明樓市成交增長也趨于平緩。特別是今年國五條的出臺加速了需求釋放,我們認為提前透支部分需求,7、8月的成交來看也較為平淡,預計下半年難現3月井噴行情,樓市成交增長更趨理性。
行業加速周轉,開始進入補庫存周期。13H行業平均周轉率微升至39%。存貨16755億元(+24%),存貨資產比微升,一年多的樓市恢復增長消耗了部分庫存,房企開始拿地補庫存。
銷售回暖下房企加杠桿擴張,財務風險可控。13H貨幣資金3347億元(+26%),貨幣資金較短期負債104.3%,短期償債無憂。13H資產負債率75.0%(+1.9%),扣預收后負債率49.5%(+1.1%),凈負債率71.3%(+6.3%),長期財務風險可控。
從13年上半年的財務數據來看,行業盈利規模仍持續增長,管控水平不斷提升,且行業開始進入補庫存周期。但近期資金成本上升將影響行業銷量與經營成本,行業較高增速難以維持。政策方面,行業調控逐步向市場化過渡,房企再融資有條件放開“順勢而出”,這對房企補充流動資金十分有利,能順利獲得再融資的公司,有利于在謀求增長的同時降低負債水平,保持經營的穩健性,其競爭力將有效提高。因此,建議重點關注融資放開受益房企:A參與安居房建設的北京城建、首開、中天城投、泛海;B提供普通性住房的萬科、保利、招地、榮盛、華夏幸福、金科;C需解決同業競爭存注資可能的(重點關注)招地、廣宇發展、北京城建、中航地產;(適當關注):中華企業。
風險提示:美聯儲退出QE超預期,全球及中國流動性及行業風險超預期等的風險。
